<a href="/zh/glossary/real-estate/commercial-real-estate-cap-rate/" target="_blank">資本化率</a>（Cap Rate）= 淨營業收入（NOI）÷ 物業市值，是評估商業不動產收益率和估值最核心的指標。Cap Rate 3.5% 代表：用 1 億美元買下這棟建築，每年淨收入 350 萬美元。Cap Rate 越低，估值越高（市場需求強）；Cap Rate 越高，估值越低（市場需求弱或利率上升）。在<a href="/zh/glossary/real-estate/commercial-real-estate-tokenized/">代幣化商業不動產</a>中，了解 Cap Rate 讓你判斷一個 RWA 物業代幣是否被合理定價。

把一棟房產的所有權切割成許多小份額（代幣），讓投資者可以以幾百美元的資金持有一棟價值幾十萬美元房產的一小部分。分割所有讓原本需要鉅額資本才能進入的房地產市場，向普通投資者開放，同時保留租金收益分配和潛在的資本增值。

把不動產抵押貸款的債權（而非房產所有權）代幣化，讓投資者充當「房產貸款方」而非「房產股東」。持有不動產債權代幣 = 持有對某個房產貸款的固定利率請求權；如果借款方違約，債權代幣持有者的請求優先於股權持有者受償（有抵押品保護）。代表協議：RealT 的房產貸款代幣化、Goldfinch 的商業不動產抵押貸款池。

把房屋、辦公樓、倉庫等不動產的所有權或收益權拆分成數位代幣，讓投資者可以以更小的金額（最低幾十美元）持有一棟價值數百萬房產的一小部分。不動產代幣化的本質是把不動產的「一大塊」變成「很多小塊」，降低入場門檻、提升流動性、並讓全球任何地方的投資者都可以接觸原本只對當地大型機構開放的資產。

把辦公樓、零售商場、工業倉庫、數據中心等商業用途不動產的所有權或債權代幣化，讓機構和部分散戶投資者以更低的門檻接觸商業地產市場。商業不動產的代幣化比住宅更複雜、門檻更高，但潛在的收益結構和資產規模也更大。

把傳統不動產投資信託（REIT）的份額或底層物業<a href="/zh/glossary/tokenization/tokenization/">資產代幣化</a>後在區塊鏈上流通，讓投資者以小額參與多元化的不動產投資組合，同時享有 REIT 在多國稅務框架下的特殊優惠，以及代幣化帶來的 7×24 小時流動性和 DeFi 可組合性。