不動産トークン化の法的基盤がメカニズム全体が機能するかどうかの鍵です。最も一般的な法的構造は「SPV＋トークン」構造です：トークン化する各物件に独立したLLCを設立し、そのLLCが物件の法的所有権を保有します。LLCの株式がERC-20またはERC-3643トークンにトークン化されます。トークンを保有することはLLC株式を保有することであり、物件に対する対応する比例的な法的所有権の主張を持つことを意味します。この構造の核心的な優位性は「倒産隔離」です。
不動産トークン化の3つの主要なビジネスモデルは異なるリスク/リターン特性を表します：住宅の分割所有（RealTなど）：単一の住宅物件が底となる、収益源は賃料収入+不動産の値上がり、最低10〜50ドル、流動性低。商業用不動産トークン化REIT（REITの持分トークン化）：複数の商業物件を保有するREITが底となる、強制的な配当（収益の90%）。不動産債権トークン化（Goldfinchの商業用不動産モーゲージなど）：固定金利（8〜14%年率）、担保による清算保護あり、不動産の値上がりによるキャピタルゲインなし。
不動産トークン化の流動性の問題は初心者が最も誤解されやすい部分です。「トークン化が不動産の流動性を向上させる」という主張は慎重に評価する必要があります。トークン化は不動産の所有権移転を確かに簡単にします（弁護士・公証・複雑な登記手続きが不要）。しかしトークン化は底となる不動産自体の流動性を変えません——その家はまだ買い手を見つけなければ売れません。RealTには二次市場がありますが非常に薄いです。緊急の資金が必要な場合、NAVより10〜20%安い価格でしか買い手が見つからないか、まったく見つからない場合があります。
現在の市場成熟度に基づく、台湾の投資家が不動産トークン化にアクセスするための実際のアドバイス：現在最も保証される参入方法はトークン化REITです（直接の分割所有ではなく）。REITの底となる法的フレームワーク（SEC規制・強制90%配当・公開財務報告）は直接の分割所有より成熟しており、トークン化REITの持分は単一物件ではなく数十の分散化された物件へのアクセスを提供します。税務上の注意点：米国不動産の外国人保有者はFIRPTA税（不動産売却の源泉税）に直面する可能性があり、トークン化はこの義務を回避できません。
RealTの実際のデトロイト住宅のトークン化事例で不動産トークン化の完全なフローを説明します。物件パラメータ（簡略化）：デトロイトの住所、物件評価額85,000ドル、トークン総数8,500枚（各10ドル）、年間賃料6,800ドル。台湾の投資家陳さんは500ドル（50トークン）で参入し、毎月約27ドルのUSDCを自動的に受け取ります。3年後、累計約990ドルの家賃を受け取り、物件が95,000ドルで売却された場合、キャピタルゲインは58.50ドルです。合計リターン：1,048.50ドル（初期500ドル投資に対して3年間で約110%）。
不動産トークン化のメリット：投資の閾値を大幅に下げる（10〜50ドル〜）、グローバルな投資家が以前は地元機関のみがアクセスできた資産にアクセスできる、自動家賃配分。主なデメリット：セカンダリーマーケットの流動性低（緊急時に割引価格で売却が必要）、越境法的回収の複雑さ、税務の複雑さ（FIRPTAなど）、不透明な評価、プラットフォームリスク。