商業用不動産（CRE）と住宅用不動産はいくつかの核心的な次元で根本的に異なります。テナントの性質：住宅のテナントは個人で、信用評価は比較的標準化されています。商業用テナントは企業で、財務状況・業界見通し・ビジネスモデルの評価が必要で、より複雑ですが通常リースはより長く安定しています。評価方法：住宅評価は主に比較販売法を使用します。商業用不動産は主に収益還元法を使用します。NOI（純営業収益）をキャップレートで割って価値を計算します。NOI＝年間賃料収入−年間運営費用。例：NOIが100万ドルでキャップレートが5%のオフィスビル：価値＝100万÷5%＝2,000万ドル。
2020年以降、商業用不動産の各サブセクターのパフォーマンスは顕著な分化を示しており、トークン化商業用不動産の資産選択において重要です。オフィス：リモートワーク（WFH）の波に重大な影響を受けています。2024〜2025年に主要都市のオフィス空室率が過去最高に達しました。工業/物流：EコマースとサプライチェーンのEコマース最大の受益者。データセンター：AI算力需要の爆発による最大の受益者。グローバルなデータセンターの建設需要が2023〜2025年に大幅に加速し、キャップレートが継続的に圧縮されています。
トークン化商業用不動産の評価の難しさは住宅のトークン化より複雑で、このスペースの最大の技術的課題の一つです。住宅用不動産の評価は比較的客観的で、多くの比較販売事例が半自動化された評価ベンチマークを提供します。商業用不動産の評価には、建物の物理的状態と維持記録、すべての既存テナントのリース条件（賃料・満期日・オプション・転貸規定）、WALT（加重平均リース期間）などが必要です。これらの評価要因はアルゴリズムで半自動化できず、商業用不動産の業界知識を持つ専門家による実地調査が必要です。
データセンターは現在、RWAトークン化に最も近い新興の商業用不動産サブセクターで、上級投資家の特別な注目に値します。データセンターの特性：テナントは通常、超大型テクノロジー企業（Google・Microsoft・Amazon）または通信会社で、10〜20年のリースを結んでいます。信用品質は非常に高く、空室リスクはオフィスよりはるかに低い。データセンターはリモートワークのトレンドの影響を受けず、AI算力需要から実際に恩恵を受けています。商業用不動産の資産選択のための上級投資家のフレームワーク：データセンター＞工業/物流＞プレミアム小売＞通常のオフィス。
Harbor Protocol（現在Securitizeの一部）は機関向け商業用不動産のトークン化を試みた最初期のプラットフォームの一つです。2019年、Harborはサウスカロライナ州の学生向け集合住宅（商業用不動産、4棟・1,000人以上の学生テナント）をSEC Reg D適用除外の下でトークン化し、100人以上の適格投資家に50万ドルの最低額で合計約2,000万ドル規模でトークンを発行しました。このケースはいくつかの重要な技術的・コンプライアンス上の課題を示しました。Harborのケースはトークン化商業用不動産の「ラストマイル問題」を示しています。トークンはオンチェーンでスムーズに機能できますが、原資産の運営は依然として伝統的な不動産管理エコシステムに組み込まれています。
トークン化商業用不動産のメリット：通常機関投資家にのみ開放されている資産クラスへのアクセス。工業/物流とデータセンターは長期的な構造的トレンド（Eコマース・AI）から恩恵を受ける。商業リースは通常より長期（5〜15年）で、より安定したキャッシュフロー予測を提供。主なデメリット：評価がより複雑で主観的（定期的な専門家による評価が必要、毎日更新できない）。オフィスサブセクターは深刻な構造的課題に直面（WFHトレンド）。最適な上級投資家：商業用不動産の知識を持ち、NOI・キャップレート・WALTを評価できる人。工業/物流またはデータセンターサブセクターを好む人（オフィスではなく）。