従来のREITとは何か？REIT（不動産投資信託）は投資家が不動産ポートフォリオの持分を購入できる特別な法的構造です。建物自体を購入するのではなく、「不動産のバスケットを保有する信託」の持分を購入します。伝統的なREITは多くの法域で特別な税務上の地位を持っています。REITが課税所得の90%以上（米国標準）を投資家に分配する限り、REIT自体は法人所得税が免除され、投資家は個人所得税率（通常法人税率より低い）を支払います。トークン化REITは伝統的なREITにブロックチェーンのレイヤーを追加します。
トークン化REITと直接的な単一物件のトークン化（RealTなど）のいくつかの核心的な違い。分散化：トークン化REITは通常数十から数百の物件を底となる層に持ち、持分はポートフォリオ全体に分散されているため、単一物件の空室や問題は収益への影響が限られます。透明性：単一物件のトークン化の方が透明性が高く、建物の住所・過去の賃料・空室率を確認できます。税務の複雑さ：トークン化されているのが実際のREIT持分であれば、投資家はREITの税制上の優遇を享受できます。
トークン化REITの現在のDeFiアプリケーションは非常に限られています。主な理由は、REITのトークン移転に関するコンプライアンス制限が個別物件のトークンより厳しいためです。ほとんどのREIT持分は規制された取引所に上場している有価証券で、トークン化されてもKYCホワイトリスト・移転制限などの有価証券要件を満たす必要があり、ほとんどのDeFiプロトコルへの直接統合が困難です。HashKey Capital（香港の適合資産管理会社）はトークン化された米国のオフィスおよびリテールREITファンドを立ち上げており、現在主に機関用途です。
グローバル市場を見ると、日本・シンガポール・オーストラリアがアジア太平洋で最も成熟したREIT市場を持ち、それぞれトークン化REITに対して異なる姿勢を持っています。シンガポールのS-REIT：MASは資産トークン化に対してオープンな姿勢を維持しており、一部のS-REIT発行者がトークン化を探索しています。台湾の投資家について：台湾は米国スタイルのREITと同等の伝統的なREIT税務フレームワークを持っていないため、トークン化REITへのエクスポージャーを求める場合、通常はReg Sコンプライアンスパスを通じてオフショアプラットフォーム（シンガポール・米国）への参加が必要です。
2023年、シンガポールに本拠を置く資産管理会社Keppel Capitalは、デジタル資産プラットフォームとの協力でKeppel REIT（アジア太平洋の商業用不動産を保有する上場REIT）の持分の一部をトークン化することを探索すると発表しました。プロジェクトの設計目標：既存のKeppel REIT投資家が従来のREIT持分の一部を24時間365日の流動性のためにトークン化バージョンに転換できるようにする、より小さな最低額での新規投資家の参加を可能にする、規制されたDeFi環境でトークン化持分を担保として使用する可能性を探索する。このプロジェクトはまだ初期試験段階ですが、重要な方向性を示しています。
トークン化REITのメリット：単一の建物ではなく分散化された不動産ポートフォリオを保有（リスク分散）、REIT特別税務フレームワーク（正式なREIT構造の場合）、単一物件のトークン化より強力な制度的裏付け（REIT自体が規制された金融商品）、伝統的なREITの取引所時間と比べて24時間取引可能、より小口で高いアクセシビリティ。主なデメリット：より複雑な構造（REIT規制+トークン化コンプライアンス）により高いコンプライアンスコスト、単一物件のトークン化より底となる物件の透明性が低い、DeFi統合が依然として限定的、法域を超えた法的分類と税務処理に大きなばらつき。